闫志开 张 锐

　　裁判要旨

　　土地使用权证和房屋所有权证具有不可分割性，任一证件的缺失均导致房屋权属的瑕疵，协助办理土地使用权证是房屋出卖人应当履行的从给付义务。

　　案情

　　2007年1月27日，原告吴红梅为购买江苏省徐州市金庭嘉园的一处商品房与被告爱东房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定房屋交付的时间为同年12月31日，并对双方的权利义务及违约责任等进行了约定。2008年1月23日，被告为原告开具了房款金额为59万余元的购房发票。其后，被告将办理房屋产权证件的有关资料报送徐州市房地产管理局，原告据此办理了有关房屋所有权证。但被告至今未将办理土地权属登记的有关资料报送土地管理部门，致使原告一直未办理房屋的土地使用权证。

　　裁判

　　江苏省徐州市泉山区人民法院经审理认为，被告按期向原告交付商品房后，虽然如期将办理房屋所有权登记的有关资料报房屋管理部门备案，但未及时将办理土地权属登记的有关资料报送土地管理部门，致使原告至今未能办理房屋的土地使用权证，因此，被告应承担违约责任。但考虑被告已经部分地履行了合同约定的义务，故可以适当减轻被告的违约责任。法院判决被告承担约定违约金的50%。

　　一审判决后，原告不服提起上诉。2010年2月11日，江苏省徐州市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。

　　评析

　　在我国，房屋所有权证的重要性是人所共知的，它是房屋所有权人的所有权证明，也是国家管理部门在办理有关手续时的确认证件。但土地使用权证则有时被漠视，有人会想当然地认为土地是房屋的附属，取得了房产的所有权即取得了土地使用权。实则不然。土地使用权证是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证，主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限和四至范围。由于我国实行的是土地公有制，购置房地产时只是取得相应的土地使用权。如果没有土地使用权证，不仅无法进行二手房交易，而且在拆迁补偿时会遭受损失，更有可能因无法了解到在土地使用权上设定的抵押而不能及时规避风险。因为根据物权法第一百八十二条规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

　　目前，我国通用的《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定部分，一般规定“出卖人应当在商品房交付使用后一定时间内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方以某种方式处理”，而没有规定土地使用权证的办理情况，从而可能导致因土地使用权未能办理而影响房屋所有权的完整性。根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第三十条的规定，房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》，土地使用权证不属于权属证书。但是，在我国土地使用权证和房屋所有权证具有不可分割性，任一证件的缺失均导致房屋权属的瑕疵。即使所有人已经取得房屋所有权证书，但由于没有办理土地使用权证，其权益难以得到充分保护，并会影响房屋的再交易。因此，对于房屋出卖人来说，协助办理土地使用权证是其应当履行的从给付义务。从法理上看，给付是指债之关系上特定人间得请求的特定行为，包括主给付义务与从给付义务。合同从给付义务是基于法律规定和诚实信用原则，具有补助主给付义务的功能，确保债权人的利益能够获得最大的满足。而与附随义务不同的是，从给付义务可以独立以诉请求履行，因此，原告有权请求被告协助办理土地使用权证。

　　本案案号：(2009)泉民一初字第2168号，(2009)徐民三终字第500号

　　作者单位：江苏省徐州市中级人民法院