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【颁布单位】 湖南省人民政府
【颁布日期】 19981110
【实施日期】 19981110
【章名】 通知
娄底地区行政公署，各市、州、县人民政府，省直机关各单位：
根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知
》（国发〔１９９８〕２３号）精神，结合我省实际，现就深化全省城镇
住房制度改革，加快住房建设的有关问题通知如下：
一、指导思想、目标和基本原则
１、深化城镇住房制度改革的指导思想：稳步推进住房商品化、社会
化，逐步建立适应社会主义市场经济体制的城镇住房新制度；加快住房建
设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房
需求。
２、深化城镇住房制度改革的目标：停止住房实物分配，逐步实行住
房分配货币化，建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体
系，发展住房金融，培育和规范住房交易市场。
３、深化城镇住房制度改革工作的基本原则：坚持在国家统一政策目
标指导下，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持
“新房新制度、老房老办法”，平稳过渡，综合配套。
二、停止住房实物分配，实行住房货币分配
４、从１９９８年１２月３１日起，全省城镇停止住房实物分配，实
行住房货币分配。住房货币分配包括实行住房公积金制度、发放住房补贴
和工龄补贴等形式。
５、进一步巩固完善住房公积金制度。继续按照“房委会决策，中心
运作，银行专户，财政监督”的原则，健全管理机构，建立职工个人住房
公积金帐户，对住房公积金归集、核算、支取实行统一票据管理。财政、
审计、监察部门要加强对住房公积金的监管，完善住房公积金的监督管理
制度。进一步提高住房公积金的归集率。职工个人和单位住房公积金的缴
存率应分别不低于５％，有条件的市、县和单位可适当提高。
６、各市、县是否发放住房补贴按房价收入比确定（房价收入比是指
当地一套经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比），房价
收入比在４倍以上（含４倍），且财政、单位原有住房建设资金可转化为
住房补贴的市、县，实行住房补贴，房价收入比在４倍以下的市、县不实
行住房补贴。
７、住房补贴和工龄补贴发放的对象是行政机关、企事业单位的无房
职工和住房面积未达到规定标准的职工。已有住房且达到规定标准的职工
不发放住房补贴和工龄补贴。
８、住房补贴按照效率优先、兼顾公平的原则，根据各市、县经济适
用住房平均价格、职工工资、职工住房面积标准等因素计算。
９、职工工龄补贴额以发放住房补贴当年出售公有住房的年工龄折扣
额与职工工龄、职工购房控制面积标准计算。职工工龄是指１９９４年１
２月３１日之前的工龄。
１０、计发职工住房补贴和工龄补贴的住房面积标准，按省人民政府
湘政发〔１９９４〕３４号文件规定的购房控制面积标准计算。
１１、住房补贴和工龄补贴主要采取一次性补贴和按月补贴方式。住
房补贴和工龄补贴的实施方案由地区行署和市、州、县人民政府根据《湖
南省职工住房货币分配实施办法》，结合本地实际情况制订。
１２、住房补贴资金主要从财政或单位现有住房建设资金和公有住房
出售收入中解决。各级财政部门和各单位要在保持原有住房资金总量不减
少的前提下，做好原有住房建设资金的核定划转工作。
１３、各市、县要建立住房补贴的申请、审批、发放、使用、管理制
度。住房补贴资金应纳入各级政府住房公积金专户管理，住房补贴计算到
职工个人时，应及时划入职工个人住房公积金专户，在职工购、建、大修
住房或离退休时支取。
三、继续推进现有公有住房改革、逐步放开住房交易市场
１４、进一步搞好现有公有住房的出售，现有可售公有住房须留部分
作为廉租住房，用于解决最低收入家庭的住房困难。其余部分以成本价出
售，力争到２０００年全部出售。
１５、继续推进现有公有住房的租金改革。到２０００年公有住房租
金要达到占双职工家庭平均工资的１０％，有条件的地区和单位要达到１
５％。房租支出超过双职工家庭工资１５％的部分，可用职工个人的住房
公积金支付。对市、县人民政府规定不宜出售的公有住房，又未实行住房
补贴的职工，提租幅度可略低于上述标准。租金提高后，对家庭确有困难
的离退休职工，民政部门确定的社会救济对象和非在职优抚对象，继续按
照省人民政府湘政发〔１９９４〕３４号文件的规定实行减免政策。
１６、规范住房交易市场的交易规则和税费政策，保证住房交易市场
健康发展。在对城镇职工、居民家庭住房状况进行认真普查、建立住房档
案的基础上，逐步放开住房交易市场。职工、居民以市场价、微利价、成
本价购买的公有住房，取得房屋权属证书和土地使用证书后，可依法进入
市场交易。以标准价购买的公有住房在补足成本价，取得全部产权后，可
依法进入市场交易。住房交易市场实行准开、准入制度，有关具体办法由
省城镇住房制度改革和住房建设领导小组办公室会同有关部门制定，报省
城镇住房制度改革和住房建设领导小组批准。
四、建立住房供应体系，大力发展经济适用住房
１７、建立和完善住房供应体系。对不同收入家庭，实行不同的住房
供应政策；高收入家庭按市场价租、购商品房；中、低收入家庭按政府指
导价购买经济适用住房；最低收入家庭按政府指令价租赁由政府或单位提
供的廉租住房。高、中、低、最低收入家庭的划分和住房供应办法由各地
区行署和市、州、县人民政府制定。
１８、廉租住房主要从腾空的旧直管公房和单位的公有住房中调剂解
决，不足部分，由当地政府和单位出资兴建。廉租住房的租金实行政府指
令价。最低收入家庭在家庭收入提高后，应迁出廉租住房或对其提高租金
标准。各地、市、州、县应建立廉租住房租住的申请、审批制度。
１９、大力发展经济适用住房。经济适用住房可由开发公司开发建设
，也可以由单位或有组织的个人以独立经济法人形式建设。鼓励以旧城改
造、定向开发等形式建设经济适用住房，逐步建立起社会化、商品化的经
济适用住房供应体系，为城镇职工、居民购房提供稳定的房源。
２０、各地、市、州、县要根据本地情况，编制经济适用住房年度建
设计划，纳入地方社会经济发展计划。各地经济适用住房年度建设计划报
省计委、省建委、省财政厅备案，并由省计委、省建委、省财政厅汇总平
衡后，报国家发展计划委员会和建设部备案。
２１、经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，
并坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。经济适用住房
建设用地采取行政划拨方式供应，城市政府应当为经济适用住房搞好市政
基础设施配套。
搞好经济适用住房的规划、设计，采用招投标、方案竞选等方式，优
选规划、设计方案。要合理确定经济适用住房的套型。
２２、经济适用住房建设要严格执行国家建设标准和技术规范，积极
推广先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新产品，降低能耗，
提高住宅的整体建设水平。
经济适用住房开发建设要提倡大开间，室内粗装修，加强成本管理，
努力降低建安造价。
２３、经济适用住房实行工程质量保证制度。要通过招标方式，优选
施工队伍，中标单位不得转包。要严格执行国家验收规范，开发建设单位
对工程质量负最终责任。住房交付使用时，须向用户提供《住宅质量保证
书》和《住宅使用说明书》。
２４、适当减免经济适用住房各类行政事业性收费，降低建设成本。
有关税费的减免标准由省物价局、省财政厅制定。
２５、经济适用住房实行政府指导价，其价格由住房的征地和拆迁补
偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（
含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等７项因素加３
％以下利润组成。
２６、建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业
化、市场化的物业管理体制。新建的经济适用住房及其住宅小区实行新的
物业管理体制。要改革现行的维修、管理体制，逐步实行住房物业管理与
单位行政生产管理相分离。积极组建多种经济成分的物业管理企业。要加
强对物业管理企业的监督和管理，规范管理服务收费。物业管理通过引入
竞争机制，促进管理水平的提高。
２７、已售的公有住房要加强售后维修管理，建立房屋共用部位和共
用设施维修基金。公有住房出售后，原售房单位应积极组织好出售房屋的
物业管理，采取多种过渡形式，逐步由行政性后勤管理方式转变为规范性
物业管理。
五、发展住房金融，支持住房建设和消费
２８、扩大单位和个人住房贷款的发放范围，所有商业银行在所有城
镇均可发放单位和个人住房贷款。
贷款期限单位不超过３年，个人不超过２０年。
对列入经济适用住房建设计划的项目，在开发建设单位提出贷款申请
后，各商业银行应尽快进行项目评估，并按工程建设的实际需要及时发放
贷款，保证资金到位。
凡向社会销售经济适用住房的开发建设单位必须是取得房地产开发资
质的企业；组织职工集资建设经济适用住房的单位，承贷主体必须是独立
法人。
２９、各级政府住房公积金管理机构要充分利用住房公积金，委托经
办的商业银行向职工发放个人住房抵押贷款，支持职工个人购、建、大修
理住房。
３０、建立完善住房贷款抵押保险体系。各市、县房地产行政管理部
门应成立住房贷款担保公司，房地产行政主管部门、土地管理部门要加快
办理房屋土地抵押登记手续。发展住房贷款保险，防范贷款风险，保证贷
款安全。
３１、经济适用住房项目贷款，开发建设单位可以用其有效资产进行
担保，也可以用总投资在３０％以上的在建工程进行抵押。以在建工程进
行抵押的，当地房屋和土地管理部门应对其权属进行预登记，出具合法证
明，并做好与工程竣工后有关房屋权属登记的衔接工作。在抵押期间销售
住房的，应及时告知抵押权人，并修订抵押合同，将所销售住房在原抵押
标的物和抵押价值中作相应核减，由销售收入冲销相应的抵押贷款。
个人购房需要申请贷款的，可按照中国人民银行《个人住房贷款管理
办法》（银发〔１９９８〕１９０号）的规定设定担保。以所购住房抵押
贷款的，如不能按规定偿还银行贷款本息，贷款银行可依法处理该房产，
原规定的销售范围及其经济适用住房性质、划拨土地使用权性质等维持不
变，所得收入优先偿还银行贷款本息，仍不足的，贷款银行有权向借款人
进行追索。单位集资建设的经济适用住房、个人需要抵押贷款的，银行应
予以支持。
３２、房屋、土地抵押登记部门要加快办理抵押登记手续，减轻负担
，按宗收费。抵押价值需要评估的，由当事人自愿委托具备房地产价格评
估资格的机构进行，任何部门不得强制当事人接受评估，评估结果应当经
贷款银行认可。
六、加强领导，统筹安排
３３、各级人民政府要切实加强对城镇住房制度改革和住房建设工作
的领导。各地要结合本地实际，认真测算住房补贴，制定房改实施方案。
各地、市、州实施方案报省人民政府批准后执行，县（市、区）实施方案
经行署和市、州人民政府审核，报省人民政府批准后组织实施。除国家另
有规定外，按属地原则，所有单位都应执行所在地政府的实施方案。
３４、省住房制度改革和住房建设领导小组要加强对全省住房制度改
革和住房建设工作的协调和指导。省人民政府各有关部门要积极参与支持
住房制度改革和住房建设工作，各尽其责，相互配合，各部门制定有关住
房制度改革和住房建设的配套政策必须符合国务院、省人民政府已制定的
政策，并应与省住房制度改革和住房建设领导小组办公室协商后才能下发
。
３５、各地、市、州、县要对行政机关、事业单位职工家庭住房状况
进行一次全面普查工作，准确掌握本单位职工级别、家庭人口、住房状况
等数据和资料，建立个人住房档案。
３６、严肃住房制度改革和住房建设纪律，严格执行国务院和省人民
政府的统一政策。各地、市、州、县不得在国家和省人民政府规定政策外
自定政策，变相扩大住房补贴面积标准，增加补贴；不得超面积、超装修
标准建房；不得违规集资建房；不得超范围换购公有住房；不得低价售房
，突击分房。各级监察部门要加强监督、检查，对违纪违规的单位和个人
要严肃查处，触犯刑律的，要依法追究法律责任。
３７、本通知自发布之日起实施。原有的住房制度改革和住房建设政
策与规定，与本通知规定不一致的，按本通知执行。 | 
