当谢先生要求物业公司赔偿损失时，物业公司只同意赔偿1200元，理由是其与各业主的物业服务合同中，均已明确规定：业主因物业公司管理不当产生的伤害，由物业公司承担赔偿责任，但以该业主当年应缴费用为限。谢先生年缴的物业费是1200元。

　　法院审理认为，物业公司的做法是错误的，其必须赔偿谢先生全部损失。

　　首先，维护小区环境安全是物业公司的应尽义务。根据《物权法》的相关规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。谢先生所在小区的物业公司管理不善，对存在的隐患听之任之，明显是对自身义务的违反。

　　其次，物业公司必须承担赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业公司应当以赔偿损失的方式，向谢先生承担违约责任。

　　再次，“以该业主当年应缴费用为限”的赔偿约定不能成为物业公司的抗辩理由。物业公司免除自身责任，排除业主权利的行为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定：物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的。因此，该条款并无法律约束力。（袁 梅）