房价上涨卖方后悔

　　假借法律讨要房产

　　1997年3月，黄先生为给儿子办婚事，与邻居老秦协商后，决定以5.2万元的价格购买其老宅基地上的三间平房。这个价格虽不算高，可也不低。两人签订房屋买卖协议后，黄先生于当日将购房款交付老秦。朱某虽未在协议上签字，但交割款项时在场目睹了全过程，只是未对卖房一事发表任何意见。

　　10年来，本村的房价一路飚升。尤其使人眼馋的是这里面临拆迁，如果拆迁，补偿的金额会更高。正当黄先生暗自高兴之际，老秦夫妇找上门来要求返还房屋，老秦甚至否认与黄先生签订过房屋买卖协议。黄先生向其出示该协议，且该协议被鉴定是真实的之后，朱某仍以老秦与黄先生私下串通，擅自处分夫妻共有财产违反法律规定为由，拒绝承认该协议的有效性、合法性。

　　同时，朱某以黄先生户口不在本村，不是村集体经济组织成员，不具备购买农村房屋的主体资格，向法院起诉黄先生、老秦二人，要求黄先生返还房屋。

　　公平买卖价格公道

　　佯装不知违背常理

　　针对朱某的起诉理由，一审法院审理认为：依法成立的合同应受法律保护。朱某之夫老秦将诉争房屋卖给黄先生，双方不仅签订有房屋买卖协议，而且履行10年有余，该协议应是双方真实的意思表示。

　　另一方面，黄先生以当时价格购买讼争房屋，属于公平买卖、价格合理。既然朱某承认黄先生给付购房款其亦在场，这就说明她知道该房屋买卖关系的存在。朱某未在协议上签字，也未对房屋买卖提任何异议，这一点从法律形式来看，好像是老秦私卖夫妻共同财产，但结合当时情景及履行如此长的时间来分析，其简单的一句“不知情”即否认整个房屋出售过程，有违常理。

　　鉴于购房时国家尚无禁止性规定，故黄先生有资格购买农村房产。

　　共有财产共同处分

　　善意购买应受保护

　　吴律师接受咨询时说：朱某之所以选择打官司索房产，是她片面理解法律及不理解立法宗旨造成的。最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条第2项规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。出卖房产是家庭中的大事，故老秦应依本法与妻子朱某协商取得一致意见，而后才能卖房给他人。朱某正是抓这一点来否定老秦卖房行为的合法性。

　　但是，朱某忽略了上述法律规定的后半部分：“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意为由对抗善意第三人”。本案的事实是：交割卖房款时其在场，且未提异议。借此，黄先生就有理由相信：卖房是老秦夫妻二人的共同意思表示。由此来看，朱某不能以其个人不同意而对抗善意买房的第三人黄先生。

　　最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第66条规定：一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。由于朱某的行为不构成不作为的默示，且其否认卖房的理由违背常理，故应按上述法律判决本案买卖行为有效。（午报记者 赵新政）