签了认购书就一定要买下房子,否则就没收定金?曾先生遭遇这一霸王合约后,愤而将开发商告上法庭。近日,广东省佛山市中级法院终审判处开发商归还曾先生2万元定金。

2010年3月,曾先生看中了一套面积110多平方米的房子,于是跟开发商签订了认购书,约定房子认购价为51万多元,同时缴纳了2万元的定金。过了几天,曾先生在约定时间内到销售中心准备签订商品房买卖合同时,发现合同上约定的交楼时间为2011年8月,即提出异议称售楼员先前说交楼时间应为2010年8月。曾先生表示若开发商同意在2010年年底交楼,则同意签署购房合同,否则解除认购书,要求开发商返还定金。

然而,开发商却认为,他们已将商品房买卖合同范本放置于销售中心,范本明确交楼时间是2011年8月31日前,同时认购书第一条明确购房者知悉商品房买卖合同的内容,所以不同意曾先生提出的异议。之后,曾先生依然没有与开发商签订买卖合同。2010年5月8日,开发商发出通知没收了曾先生所交的2万元定金,曾先生定购的房屋回收再发售。协商未果后,曾先生一纸诉状将开发商告上法庭。

一审法院审理认为,曾先生在售楼员陈述不清晰的情况下误认为交楼时间为2010年8月份,开发商在与曾先生签订《认购书》时也未尽合理的提示义务,致使双方后来就交楼时间有分歧而无法签订《商品房买卖合同》,双方在履约过错中均有过错。据此,一审法院判令开发商向曾先生返还定金。之后,开发商不服提起上诉。

■以案释法

认购书属于预约合同

佛山中院审理后认为,认购书仅是开发商与曾先生在签订商品房买卖合同之前所签订的文书,是对买卖房屋有关事宜的初步确认。从性质上而言,该认购书应认定为双方当事人处于缔约阶段的合意,旨在为以后商品房买卖合同的成立服务。佛山中院还认为,曾先生在签订认购书后,对商品房交付期限有异议而拒绝签署商品房买卖合同,反映双方就商品房买卖合同条款未能协商一致。而此前双方在认购书上也并未约定房屋交付期限,因此不能认为曾先生违反了预约合同的约定,商品房买卖合同因此不能订立,不应归责于曾先生。因此,开发商不能适用定金罚,应向曾先生返还2万元定金。据此,二审判决驳回开发商上诉,维持原判。

佛山中院民一庭法官吴绮擎表示,本案中,双方签订的认购书并没有约定房屋交付期限,此属于《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容,即双方还有未决事项尚需以后协商,因此认购书属于预约合同。曾先生在签订认购书后,为准备签署商品房买卖合同已积极与开发商磋商合同条款,双方最终没有签订合同,是未能就商品房交付期限协商一致,责任不在于曾先生。

(杨汉坤　黄志庆)