沈惠 张庆杰

　　张某通过当地某银行按揭购买了一套商品房，但房屋交付已近一年，仍未拿到房屋产权证。经询问，方知按揭购房的购房人是不能拿到产权证的，产权证要被相关部门“扣押保管”。虽经多次交涉，相关部门仍拒不给付产权证书。后张某向法院起诉要求相关部门返还产权证书。

　　像张某这样通过银行按揭贷款购房，在将银行按揭贷款还清前，购房人拿不到房屋产权证书的情况较为常见。

　　一般情形下，房产证被产权管理部门“代为保管”

　　购房人在通过银行按揭贷款购房时，通常要与银行签订《抵押合同》及《贷款合同》，在产权等相关证书办理完毕后，房管部门再对该房屋进行登记备案，使该房屋设定他项权利，即设定抵押权。在有些地区，为了防止借款人将该房屋重复抵押，产权登记管理部门一般会将《房屋所有权证》予以“代为保管”或收回(但不注销)，并在“他项权利登记”这一项载明设定的抵押权的时间、期限，及权利价值等。与此同时，产权登记管理部门向借款人发放《房屋他项权证》，借款人将《房屋他项权证》交给贷款银行，银行即可向借款人发放贷款。待借款人还清所有借款的时候，抵押人持银行退回的《房屋他项权证》及银行出具的欠款还清证明到房屋产权登记管理部门换回《房屋所有权证》，并注销《房屋他项权证》。

　　那么，在银行按揭贷款还清前，谁应当保有该房屋的产权证书呢?

　　开发商是否有权保有购房者的产权证书?

　　我国合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、保密、协助等义务。开发商应当按照其与购房人之间的合同约定，遵守诚实信用原则，全面履行自己的义务。开发商履行的义务不仅包含合同中明确约定的义务(如合同中明确约定何时办理并交付房屋产权证书)，而且包含在遵守诚实信用原则的情况下，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、保密、协助等义务(如合同即使没有明确约定，但是按照商品房买卖的惯例，协助办理或办理并交付房屋产权证书)。合同法第一百三十六条进一步明确规定，出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的单证和资料。

　　因此，交付房屋产权证是开发商的一项义务，开发商不应保有购房人的产权证书。

　　银行能否保有购房者的产权证书?

　　有人认为，银行或其他部门保有购房人的产权证书，可以防止购房人买卖房屋或将房屋再次抵押，进而损害银行的权益。这种观点实际上是对物权法、担保法及相关司法解释的误解。

　　物权法第九条明确规定，除法律明确规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。银行与购房人订立了抵押合同，并办理相关登记手续后，即发生抵押的法律效果，在购房人的房屋上设定了抵押权。至于房屋产权证书在谁的手里保有并不重要。

　　房屋产权证书只是一种权利归属的书面宣示，房屋上的权利归属最终取决于相关部门的登记簿上所载明的权属登记情况。购房人若将该房屋变卖给他人或再次抵押给他人，也不会损害银行的利益。我国物权法第一百九十一条规定，除非受让人代为清偿债务，抵押期间，抵押人未经抵押权人的同意，不得转让抵押财产。物权法第一百九十九条规定，同一财产向两个以上的债权人抵押的，拍卖、变卖抵押所得的价款应当按照抵押登记先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。所以，只要银行抵押登记在先，银行的权益就不会受到损害。这样，银行实无保有购房人产权证书的必要。

　　购房人是否有权保有产权证书?

　　首先，购房人保有产权证书，是依据购房契约行为所应有的权利。购房人在购房时，一般都会与开发商约定其取得产权证书的权利，即使没有约定，依据商品房交易习惯，也应享有取得产权证书的权利。

　　其次，购房人保有产权证书，是购房人的一种权利宣誓。购房人购买房屋，不仅仅用于居住，而且还有其他用途。在目前的社会交易中，购房人只有在出示产权证书的情况下，才会博取对方当事人的初步信任，对方当事人才敢与之交易、交往或办理相关手续(如户口的迁移等)。

　　最后，购房人保有产权证书，是购房人实现房屋使用价值最大化的需要。购房人在购房时，在银行往往只是做了一部分的购房款按揭，对于房屋剩余的价值，购房人可以通过再次抵押(在与银行签订抵押合同时，往往需要当事人提供产权证书)实现融资，进而获得更多更大的升值空间。