江中帆
城市房屋出租正在升温，但出租屋内发生非正常死亡事件，出租房变成了“凶宅”，导致租金降低、出售困难，对此法律如何说——
房主将房屋出租后，发生凶杀案，房主以出租房屋成为“凶宅”，导致价值贬损，无法正常出租或出售为由，要求承租人赔偿损失。
日前，苏州中院对此案作出终审判决。
出租房发案
2005年1月，江苏苏州市民曹福兴（化名）购得苏州百合花苑二手房一套。当时，该房已被原产权人出租给某西餐咖啡厅业主姚坤（化名），属于带租约房产，曹福兴在房屋交易完结后，承担了租赁合同中的权利和义务。
2005年10月10日，租赁合同到期，曹福兴与姚坤重新签订租赁协议：曹福兴将房屋出租给姚坤居住，期限一年。
2006年11月11日，合同到期，曹福兴、姚坤未续签合同，双方按原合同继续履行，姚坤继续承租房屋作为员工宿舍。
2008年初，姚坤将两名女职员安排住进承租房。
2009年5月6日，一位女职工在承租房内被其同事杀害。
2009年10月19日，苏州市中级人民法院以故意杀人罪判处此案被告人死刑。
房屋贬值诉讼
凶杀案发生后，姚坤向曹福兴提出解除房屋租赁合同。曹福兴同意解除合同的同时提出，姚坤承租期间房屋成为“凶宅”，价值大幅贬损，无法出租、无法按市场价格出售，要求赔偿16万元贬损费，但姚坤拒绝。
2010年5月26日，曹福兴将姚坤诉至法院。
原告诉称， 2009年5月6日，原告出租房屋内发生凶杀案，被害人、加害人系姚坤所属企业员工。
事发后，姚坤要求终止租赁关系，但凶杀案被社会广为知晓，导致该房屋成为公众心目中的“凶宅”，房屋价值贬损，无法正常出租或以市场价出售。
姚坤承租房作为员工宿舍，违反合同约定的使用范围，存在过错。
姚坤疏于安全防范，在防盗门已损坏的情况下未通知出租人进行修缮或自行修缮，增加了犯罪行为发生的风险。
被告辩称：凶杀案的发生无法预见，被告不存在管理过错。
原告所称的“凶宅”并非法律上的概念，而是迷信思想。
原告称房屋价值贬值、无法出租或以市场价出售，没有提交相应证据证明其损失的程度。
驳回原告诉求
一审法院认为，曹福兴依据侵权责任主张姚坤承担赔偿责任，但未满足一般侵权案件的构成要件。
姚坤对凶杀案件的发生不存在过错。姚坤未实施导致房屋可能贬值的侵权行为，其事先无法预知，更无法采取防范措施避免事件的发生，凶杀行为与姚坤无因果关系。
原告主张房屋价值贬损的事实无法确定和衡量。涉案房屋内虽发生凶杀事件，对房屋出售或出租的价值可能产生影响，但该财产损失具有不确定性，房屋可能贬值的程度、财产损失的大小无法衡量，且随着时间的推移，凶杀事件在人们心目中逐渐淡忘，以及房地产市场的波动，涉案房屋的社会认同度会发生转变，是否存在贬值及贬值的程度也随之改变。驳回原告诉讼请求。
一审判决后，曹福兴不服，向苏州市中级人民法院提出上诉。
曹福兴称：凶杀案发生于本人房屋内，正常情况下，人们都会对此房屋产生心理上的恐惧，从而拒绝承租或以正常价格购买房屋。
本案所涉房屋并非业主居住，而是用于出租收益。案件发生后，业主出租收益中断，蒙受损失已是客观事实。
本案所涉房屋为居民房，合同约定由姚坤居住，但姚坤将其作为员工宿舍使用违背合同约定。
苏州中院审理后认为：凶杀案被害人作为姚坤的员工，经姚坤准许使用涉诉房屋。
承租人将涉诉房屋提供给多名员工居住，且在承租期间对于防盗门的维护维修亦未尽责，故承租人在履行房屋租赁合同中，未尽到应尽的合同义务，存在过错。
但姚坤的上述过错与凶杀事件不存在因果关系，对于员工在房屋内被害情形无法预料，曹福兴要求姚坤承担涉诉房屋收益价值受损的赔偿责任依据不足，本院不予支持。
案件发生后即使导致房屋出租、转让收益价值受损，也应由案件直接侵权人承担赔偿责任，上诉请求依据不足，本院不予支持。
说法：
所谓“凶宅”，《现代汉语词典》释为：“不吉利的或闹鬼的房舍。”
有关法律人士指出，房屋市场价值主要取决于市场经济规律。市场机制决定了房价高低的波动，这种波动为公众所知却不以公众意志为转移。因此，房屋市场价值的波动应得到法律认可。
房屋发生非正常死亡事件后，虽然可能导致人们对房屋的评价和认可度降低，从而导致房屋的价格下跌。但是，这种价格波动的影响范围大小、幅度高低、时间长短均不确定，完全取决于人们的主观意志，只有那些知晓房屋发生了非正常死亡事件的人们，才有可能对房屋作出偏离市场价值的评价和判断，而且这种评价和判断，受评价人的文化程度、社会观念、科学素养等因素影响。
专家指出，出租房发生凶杀事件，对房屋的再出租、出售产生不利影响是不争的事实，肯定会给房主带来一定的经济损失。
房主出租房屋属于经营行为，任何经营行为都有一定的风险。房屋出租，不可能完全杜绝各类事件，出租人在享受出租经营利益的同时，也应当承担出租经营带来的风险，本案中的经济损失应由出租人承担。
|
