智敏

　　随着房价不断上涨，开发商为了能让房子卖出更好的价钱，或者为了套取资金，一房二卖甚至一房几卖的现象时有发生。该怎样追究他们的法律责任?以往的判例往往是责令卖方退钱或者赔钱了事，日前江苏省南通市海安县的一个开发商却因“一房二卖”而获刑。

　　一房二卖

　　今年48岁的尹青松是海安县旺发房地产开发公司总经理、法定代表人。2004年9月，尹青松以896万元拍得海安县一块3000多平方米的土地。因资金不足，无法缴纳高昂的土地出让金，尹青松动起了歪脑筋。2004年9月至2005年9月1年间，他以高于同期银行贷款利率或优惠购房为条件，非法向社会公众吸收或者变相吸收资金365万元。然而，这与近900万元的土地出让金相比，还有500余万元的资金缺口无法填上。由于没有按时交纳土地出让金，2006年1月，海安县国土部门依法收回了这块出让的土地，并没收了旺发房地产开发公司55万元土地竞买保证金。

　　面对整天上门讨债、逼债的债主，尹青松先是“玩失踪”，然后又做起了“一房二卖”的生意。他刻意隐瞒房屋已销售并交付使用的事实，先后两次以公司名义与他人签订合同，将公司开发的几套营业用房以24万元的价格卖给刘某、谢某等人。当购房者拿着公司提供的钥匙准备搬入新房时，方知房子早已另有主人。

　　2008年11月3日，尹青松在北京一出租房内被警方抓获。

　　民事欺诈还是合同诈骗?

　　2010年5月，海安县法院开庭审理此案。庭审中，“一房两卖”是民事欺诈还是刑事诈骗成为控辩双方争议焦点。

　　控方认为，尹青松以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，隐瞒房屋已经出售的事实，运用“一房二卖”的欺骗手段，骗取对方当事人的财物，且数额较大，构成合同诈骗罪。

　　尹青松的辩护人则认为，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，“一房二卖”属民事欺诈行为，不应追究刑事责任。

　　“一房二卖”是否构成犯罪?是承担民事责任还是追究刑事责任?近日，海安县法院给出了答案。

　　法院认为，被告旺发房地产公司因进行房地产开发需要资金，未经中国人民银行批准，向社会不特定对象吸收或变相吸收资金，扰乱金融秩序，其行为构成非法吸收公众存款罪。该公司以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大，其行为构成合同诈骗罪。被告人尹青松系被告单位直接负责的主管人员，其行为分别构成非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪。

　　法院最终以合同诈骗罪和非法吸收公众存款罪数罪并罚，决定对尹青松执行有期徒刑四年，并处罚金13万元;对旺发房地产开发公司处罚金18万元。

　　11月11日，记者从海安县法院获悉，一审宣判后，尹青松在规定期间内没有上诉，一审判决生效。

　　法官细释判决依据

　　此案的主审法官接受记者采访时详细解释了“一房二卖”罪与非罪的区别。

　　主审法官指出，如果开发商一房二卖的行为仅仅为了在比较中获取更高额利润，并无同时非法占有两笔房款的意图，该类纠纷应当在民事纠纷范围处理。但这并不意味着一房二卖不存在上升为刑事犯罪的可能。

　　那么，如何甄别是民事纠纷还是合同诈骗呢?

　　主审法官解释说，首先，在主观上，合同诈骗罪行为人的主要目的是利用合同形式骗取对方当事人的财物，即房地产开发商是通过买受人履行合同、支付房款来获取财物，但自己根本不打算履行交房义务，也就是说房地产开发商意图无偿占有买受人的财物。而在民事欺诈中，行为人只是为了获取不正当的利益，故意不履行其他合同，但其并不具有无偿占有他人财物的意图，即房地产开发商只是为了获取更高的售房价格而故意“一房二卖”，但对于买受人已支付的购房款，其并不想非法占为己有。其次，在具体行为上，结合主观故意考虑，构成合同诈骗罪的开发商可能在签订合同时就没有履约能力，如根本不可能建造房屋;也可能在签订合同时，采取各种欺诈手段，企图骗取买受人的财物占为己有;还可能在签订合同取得买受人的购房款后，又打算不履行交房义务，肆意挥霍所取得的对方财物等;一些行为人在违约后虽然表示要承担责任，实际上却编造种种借口加以搪塞，甚至干脆携款潜逃，这些行为均不能认定其具有承担违约责任的实际行动。从司法实践来看，一房二卖取得两笔以上房款后，开发商逃匿的，是合同诈骗最显著的特征。

　　“结合本案分析，一是尹青松明知向两受害人推销的营业用房已销售给他人，无法履行合同，仍以欺诈手段，向他们出售。二是尹所属房地产公司已处于资不抵债的境地，根本没有履行合同以及承担违约责任的能力。三是尹携款外逃，根本无履行合同意愿。因此，尹青松主观上具有非法占有的故意，而且数额较大，其行为完全符合合同诈骗罪的特征。”主审法官说。

　　相关专家提醒，买房人在签订购房合同后，应立即向房屋登记机关申请预告登记，这样，既可以防止开发商“一房二卖”，还可以在出现争议时取得房屋的优先权。