从2008年12月23日起，下调个人住房公积金贷款各档次利率0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.51%调整为3.33%，五年期以上从4.05%调整为3.87%。

申请住房公积金个人购房贷款应符合哪些基本条件?

根据《住房公积金个人购房贷款管理办法》及其实施细则，申请住房公积金购房贷款应符合以下三个条件：

  （1）贷款对象应当符合以下三个条件：

  （1.1）只有参加住房公积金制度的职工才有资格申请住房公积金贷款，没有参加住房公积金制度的职工就不能申请住房公积金贷款。

  （1.2）参加住房公积金制度者要申请住房公积金个人购房贷款还必须符合以下条件：即申请贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月。因为，如果职工缴存住房公积金的行为不正常，时断时续，说明其收入不稳定，发放贷款后容易产生风险。

  （1.3）配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款。因为，住房公积金贷款是满足职工家庭住房基本需求时提供的金融支持，是一种"住房保障型"的金融支持。

  （1.4）贷款申请人在提出住房公积金贷款申请时，除必须具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力外，没有尚未还清的数额较大、可能影响住房公积金贷款偿还能力的其他债务。当职工有其他债务缠身时，再给予住房公积金贷款，风险就很大，违背了住房公积金安全运作的原则。

  （2）贷款用途必须专款专用：

  住房公积金贷款用途仅限于购买具有所有权的自住住房，而且所购买的住房应当符合市公积金管理中心规定的建筑设计标准。职工购买使用权住房的，不能申请住房公积金贷款。

  （3）具备一般住房贷款应具备的条件：

  住房公积金贷款申请人应当有相当于购买住房价格的 20％或以上的自筹资金；住房公积金贷款申请人应同意办理贷款担保，等等。这些都是降低住房公积金贷款风险所需要的。

申请住房公积金个人购房贷款的具体条件是什么?

（1）具有城镇常住户口；

  （2）申请前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月；

  （3）购房首期付款的金额不低于规定比例（现为20％）；

  （4）申请人有偿还贷款的能力；

  （5）没有公积金个贷债务及其他尚未还清的数额较大、可能影响贷款偿还能力的债务。什么叫住房公积金的实际缴存?

所谓住房公积金的实际缴存是指职工所在单位将应缴存的住房公积金按月缴存到住房公积金管理中心在受托银行（建设银行）开设的公积金专户内的行为。由于职工住房公积金是通过所在单位代扣的，职工工资单中被扣缴住房公积金，并不是真正意义上的缴存，因为有可能单位并没有将代扣的职工住房公积金和单位提供的住房公积金按期缴存至银行住房公积金专户，只有单位将代扣的职工住房公积金和单位提供的住房公积金足额缴存至受托银行的公积金专户，才称之为实际缴存。

  明确住房公积金实际缴存的意义在于：一是职工与市公积金管理中心之间的住房公积金债权债务关系，公积金管理中心只对实际缴存的住房公积金负有偿还本息的义务；二是住房公积金实际缴存金额是职工申请住房公积金贷款金额计算的依据之一。

什么叫住房公积金的累计缴存?

所谓住房公积金的累计缴存是指职工自实际缴存住房公积金之日起，至某一时段止缴存住房公积金的时间和金额的总和。职工在缴存住房公积金过程中可能会因为工作单位变动而中断住房公积金的缴存，也有可能会因重新就业而继续缴存住房公积金。因此，对某一个职工来说，其住房公积金的缴存可能时断时续。住房公积金累计缴存的意义在于市公积金管理中心在审核职工住房公积金贷款申请时作为衡量职工履行住房公积金缴存义务的时间和计算贷款额度的依据。

什么叫住房公积金的连续缴存?

住房公积金的连续缴存是指职工及其所在的单位按月正常缴存住房公积金，也就是说，在缴存住房公积金过程中没有发生其中一个月或几个月漏缴或未缴的现象。是否连续缴存住房公积金也是市公积金管理中心审核职工住房公积金贷款申请的标准之一。一般来说，单位能按月正常缴存住房公积金的，说明该单位缴存住房公积金的意识较强、单位的经济效益较好，职工偿还住房公积金贷款有保障；另一方面，能够连续缴存住房公积金的，也说明该职工工作较正常，收入较稳定。

  根据《住房公积金个人购房贷款管理办法实施细则》第七条的规定，单位因各种原因欠缴某一职工住房公积金而后又一次性补缴该职工住房公积金的，不属于按月连续缴存住房公积金的情形。贷款申请人必须自补缴之月起按月连续缴存住房公积金达六个月的，才能申请住房公积金贷款。但如果单位一次性全额补缴本单位所有职工欠缴的住房公积金的，可视同按月连续缴存住房公积金。由于单位未按时缴存公积金，职工可否申请公积金个人购房贷款?

职工申请住房公积金贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月。如果由于单位未按时缴存住房公积金造成申请贷款的职工不符合上述规定的条件，职工就不能获得住房公积金贷款。但我们也考虑到，单位欠缴职工住房公积金有各种各样原因，绝大多数职工是无辜的。为了维护职工的合法权益，促进职工住房消费，对单位未按时缴存住房公积金、欠缴职工住房公积金，导致该单位职工无法获得住房公积金贷款的，采取了两种弥补的措施：

  （1）只要单位补缴全体职工欠缴的住房公积金金额，可视同该单位职工已连续缴存住房公积金。

  （2）如果单位无力补缴全体职工欠缴的住房公积金金额，可以就申请贷款的职工进行个案处理。即，根据上海市公积金管理中心制定的《关于加强住房公积金欠缴和贷款逾期管理的若干规定》（[1998]第69号），只要欠缴住房公积金的单位为该职工个人补缴欠缴期间应缴存的住房公积金本息，并提供与贷款额度相等的保证金，同时制定出单位住房公积金补缴计划，该职工就可以办理住房公积金购房贷款。

哪些属于尚未还清数额较大、会影响公积金贷款偿还能力的债务?

根据《住房公积金个人购房贷款管理办法实施细则》的规定，所谓尚未还清的数额较大、可能影响住房公积金个人购房贷款偿还能力的债务，是指已进入诉讼或仲裁程序或其他法律程序的债务，或者虽未进入上述程序但已有明确的证据表明进入诉讼或仲裁程序或其他法律程序为不可避免的债务。这些所谓"不可避免"的情形主要包括以下5个方面：

  （1）债务人有违约的事实。

  （2）债务人已明确表示或者以自己的行为表明不履行债务，有促成债权人提起诉讼或仲裁或其他法律程序的可能性。

  （3）债务人投资失败或者有其他法律纠纷影响到该债务的履行能力而造成违约的可能性。

  （4）债务人经济状况发生重大变化，失去稳定的经济收入来源致使违约的可能性增加。

  （5）其他能证明债务人违约可能性的事实。

什么叫"同户成员"，其范围如何确定?

"同户成员"是住房公积金规范性文件中经常出现的一个概念。《住房公积金个人购房贷款管理办法实施细则》中对"同户成员"作出了规定。所谓"同户成员"是指"在申请住房公积金贷款时与贷款申请人属同一户籍且时间在一年以上的直系血亲。虽实际居住但不属同一户籍的，或者虽属同一户籍但同一户籍时间在一年以下的，不属于同户成员。"这一解释仅适用于职工申请住房公积金贷款的时候。

什么叫住房公积金的共同借款人?

所谓住房公积金的共同借款人是指共同申请一笔住房公积金贷款的两个或两个以上借款人。根据《住房公积金个人购房贷款管理办法》规定，住房公积金贷款额度的计算以借款申请人住房公积金储存余额的一定倍数为依据。因此，当一个人的住房公积金储存余额不足以达到所需贷款额度时，需要"增加"其他人作为共同借款人以增加贷款额度。但并不是任何人都可以成为住房公积金的共同借款人的。根据《上海市住房公积金个人购房贷款管理办法》规定，能作为住房公积金共同借款人的应符合以下条件：

  （1）必须是借款人的配偶或者同户成员。

  （2）必须具备与借款人相同的贷款条件。如：连续缴存住房公积金的时间不少于六个月；无住房公积金还贷债务，并且无尚未还清、可能影响住房公积金贷款偿还的其他债务，等等。

  当借款人的配偶、同户成员作为共同借款人时，可以按规定计算住房公积金贷款额度，同时承担连带偿还住房公积金贷款的责任。在沪履行公积金缴存义务的职工在外地购房能否申请公积金贷款？

在上海履行住房公积金缴存义务而在上海以外城市购买住房的，不能申请住房公积金贷款。因为，住房公积金贷款实行以所购住房予以抵押，担保住房公积金债权实现的制度。由于抵押物在外地，对抵押物的监管难以实现，贷款风险相对较大。所以，职工在外地购买住房不能申请住房公积金贷款。

为何申请公积金贷款的职工不能用公积金储存余额支付购房首款？

贷款申请人或者共同贷款申请人不能用其住房公积金帐户中的储存余额全部或者部分支付首期购房款。之所以这样规定，是基于公平合理、权利义务对等的原则。因为，申请贷款的职工已经获得了缴存住房公积金余额一定倍数的金额的贷款，已经将其他人缴存的住房公积金互助给自己所用。如果允许申请贷款的职工既提取自己缴存的住房公积金储存余额支付首期购房款，又获得贷款资金，对其他缴存住房公积金的职工来说，是不合理的，也是不公平的。因此，贷款政策规定：你要贷款，就不能提取储存余额；你要提取储存余额，就不能申请贷款。当然，限制职工提取其住房公积金帐户中的储存余额只是在提出住房公积金贷款之时。贷款以后，在规定的时间，职工仍可提取其住房公积金帐户中的储存余额冲抵贷款本息。

住房公积金个人购房贷款采取何种担保形式？

住房公积金个人购房贷款的担保方式的变化可分为三个阶段：

  1992年至1996年2月为第一阶段。这一阶段发放的个人住房公积金贷款所采取的担保方式是抵押加单位第三人保证。借款人除了将所购住房抵押给贷款银行外，借款人所在的单位要向贷款银行承诺，当借款人不能履行还款义务时，单位承担连带保证责任。这一担保方式虽然保证了住房公积金贷款资金的安全，但对借款人和借款人所在的单位来说带来诸多不便。在人才流动日益频繁的情况下，单位担保的方式限制了人才流动，也增加了单位的负担。

  1996年3月至2000年底为第二阶段。这一阶段发放的住房公积金个人购房贷款采取抵押的担保方式。当1995年第八届全国人大常委会第14次会议审议通过《中华人民共和国担保法》后，有关机构对这种抵押加单位保证的担保方式进行了重新审视，并对《职工住房抵押贷款办法》进行了修改。1996年3月修订后的《职工住房抵押贷款办法》规定，住房公积金贷款采取抵押的担保方式。

  第三阶段是将由住房置业担保公司对住房公积金个人购房贷款予以保证的担保方式，1999年7月上海市政府出台了《上海市住房公积金个人购房贷款管理办法》，同年11月，市住房委员会制定了《上海市住房公积金个人购房贷款管理办法实施细则》，明确了住房公积金个人购房贷款担保由经市公积金管理中心认可的住房置业担保公司进行连带责任保证。同时，借款人将住房抵押给担保公司作为反担保。由住房置业担保公司对住房公积金个人购房贷款进行担保是减少贷款环节、提高贷款中介服务质量、降低贷款风险的改革措施。住房公积金个贷还款方式在还款期内是否可以变更？

不可以。根据《上海市住房公积金个人购房贷款管理办法实施细则》规定，借款人应当在等额本息还款方式和等额本金还款方式中选择一种还款方式，并在合同履行期限内不作变动。

住房公积金个人购房贷款的本息怎样偿还？

除现金支付外，借款人可以提取本人公积金账户储存余额用于归还贷款。在提取本人公积金账户储存余额不足时，可以提取其配偶、参贷人的公积金账户储存余额，但需征得被提取人的书面同意。

需要提取公积金账户储存余额的借款人，应向受托银行提出申请，经审核同意后签订"提取住房公积金偿还个人住房贷款授权书"，并由受托银行以转账方式代为办理提取手续。提取公积金账户储存余额的申请审批手续，在正常还款以后办理。

借款人可否提前偿还住房公积金贷款？

借款人可提前归还部分或全部公积金个贷本息，目前不必支付违约金。部分或全部提前还款的，按日计息，以放款日为计息起点。

  （1）部分提前还款：受托银行应在借款人履行原贷款合同一年以后，方可接受其部分提前还款的申请，与之以书面形式变更借款合同，并与借款人、担保机构签订补充条款，并将有关情况书面告知市中心。借款人提前归还的金额不得少于原贷款合同约定的6个月的还款额；受托银行应与借款人商定部分提前还款后剩余贷款余额的还款期限，此还款期限应短于原贷款合同约定期限的剩余期限，贷款利率按借款人已履行的还贷期限加上确定的剩余期限所对应的期限档次的公积金贷款利率确定；部分提前还款后的剩余贷款本金余额仍采取与原借款合同约定的相同的归还方式归还，受托银行应重新为借款人计算每月还款额。

  （2）全部提前结清：借款人申请提前归还全部贷款的，不受时间限制。借款人应支付贷款本金余额，受托银行不再计收贷款利息，按照借款合同已收取的贷款利息也不退回。

申请补充住房公积金贷款怎么签合同？

申请补充住房公积金贷款的，不单独签订补充住房公积金贷款合同，在住房公积金贷款合同中增加补充住房公积金贷款金额，补充住房公积金贷款的贷款期限、贷款利率、还款方式、保证责任等，均与住房公积金贷款一致。

刚刚用组合贷款买了房，可否再调整贷款方案用上新政策？

已经取得了住房公积金贷款的贷款方案是不能调整的。

补充住房公积金如何进行冲还贷款？

补充公积金采用和基本公积金一样的冲还贷方式。由于补充公积金账号和基本公积金账号存在关联，借款人在办理冲还贷手续时只要提供了基本公积金账号，计算机在扣款时就会根据关联规则自动从对应的补充公积金账户内进行扣款，扣款顺序先扣基本公积金账户，后扣补充公积金账户。04年4月提取还贷的办法有所调整，调整后的方式与原来的区别是什么？

为更好地维护借款人权益，同时统一银行操作，在提取还贷政策基本不变的前提下，市中心重新修订了《提取住房公积金归还个人住房贷款管理办法（试行）》。主要变化的内容为：

  （1）提取还贷由原来的"不间断还款法"和"间断还款法"两种方式统一为"一次性还款法"、"停还若干月法"和"逐月还款法"三种，使借款人的选择余地增加。

  （2）将原来参加提取还贷的对象由"主贷人、主贷人的配偶和受理查询单上出现过的参贷人"统一为"主贷人、主贷人的配偶、主贷人的直系血亲"，对象范围比原来略有扩大。

  （3）统一了新的提取还贷委托书，使借款人提取还贷的权力与义务更加对等。

提取还贷的三种方式有什么区别？

（1）一次性还款法--即用提取的住房公积金余额一次性归还贷款余额后，借款人按照提取还贷后的剩余贷款本金和剩余还款期限重新计算的月还款额继续按月还款的办法。

  （2）停还若干月法--即用提取的住房公积金余额一次性归还贷款余额后，根据提取的公积金余额与当前月还款额的倍数取整后，停还相应月数的办法，停还月数不得超过12个月（提取还贷的公积金余额大于12个月的月还款额的，停还月数也不得超过12个月）。停还结束后借款人须继续按月还款。停还期内产生的欠息，不收罚息，不计复利，在停还结束后的月还款中逐月扣还。（该办法目前有部分银行因系统原因而暂不受理）

  （3）逐月还款法--即每月直接从委托人公积金账户中提取用于归还当月贷款本息的金额的办法。提取的公积金金额不足时，委托人应及时补足其还款金额。

以上三种方式对提取金额有限制吗？

有限制。

  （1）一次性还款法和停还若干月法，提取金额不超过划款时住房公积金贷款和商业性住房贷款的贷款本金余额及利息之和。

  （2）逐月还款法，提取金额不超过划款时当月归还的住房公积金贷款和商业性住房贷款的本息之和。

提取还贷划款时，住房公积金账户内应保留10元以下金额。

以上三种方式的提取还贷时间有区别吗？

有区别。一次性还款法和停还若干月法--委托人每年只可提取一次住房公积金用于还贷，具体时间以《委托书》的约定为准。逐月还款法--委托人每月可提取一次住房公积金用于归还当月贷款，时间一般为每月的固定日期。

办理提取还贷的时间和地点在那里？

提取还贷人正常还款一期以后，可向其贷款银行提出提取还贷的申请。