第一，所购房屋必须属于该《解释》调整范围内的商品房。

    第二，出卖人欺诈和恶意违约必须属于《解释》规定的适用惩罚性赔偿责任的下列五种情形：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三是订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是在订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；五是订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

    第三，必须导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，买受人无法取得房屋。

    上述五种恶意违约和欺诈行为，是出卖人承担惩罚性赔偿责任的基本范围，但并不是出现上述任意一种情形就可以要求退房并得到赔偿。该《解释》规定，上述五种情形必须导致该商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，无法取得房屋时，买受人才可以在请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失之外，请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这就意味着即使出卖人存在上述五种行为，但没有导致商品房买卖合同无效或被撤销、解除，买受人最终取得了房屋，也就不能追究出卖人赔偿的责任。

    因此，购房者遇到购房纠纷时应认真分析案情，仔细研究法律规定，只要是属于《解释》中规定的恶意违约和欺诈行为，致使合同目的无法实现，就要理直气壮地拿起法律武器，要求出卖人承担赔偿责任，以维护自己的合法权益。